これを知らないと最悪なケースも！注文住宅と税金について

不動産を購入する予算を組むときに、つい見落としてしまうのが税金です。

土地や建物といった不動産本体を買うお金は充分なのに、税金を見落としていたせいで、結果的に不動産を手に入れられなかったケースが散見されます。

また、不動産を手に入れた後でも定期的に支払う税金があります。税金を支払えなければ、最悪の場合その不動産を失ってしまいます。

本記事では不動産にまつわる税金を紹介していきます。ぜひご一読ください。

不動産取得税

不動産を取得するときに納める税金です。

不動産取得税の税率

不動産取得税は、固定資産税評価額を元にして計算されます。

固定資産税評価額とは、全国の自治体が管理している「固定資産課税台帳」に登録された不動産の価格です。

固定資産税評価額は、同じエリアで類似の不動産が取引されるときに適正と考えられる価格のである「地価公示価格」の7割程度となっています。地価公示価格は景気などによって毎年増えたり減ったりするので、固定資産税評価額も毎年変わることになります。

さて、不動産取得税の税額は、原則的に固定資産税評価額の4%です。

ただし、平成30年3月31日まであれば、以下のような特例があります。

• 土地や住宅の不動産取得税…固定資産税評価額の3%
• 住宅以外の家屋における不動産取得税…固定資産税評価額の4%

また、同じく平成30年3月31日までであれば、「宅地」の課税標準額が固定資産税評価額の1/2になる特例もあります。

印紙税

不動産売買や住宅ローンなどを契約するときには契約書を交わします。この契約書に貼る必要があるのが「印紙」です。印紙を買って契約書に貼ると「印紙税」を納めたことになります。

納めるべき印紙税は契約書に記載された契約金額によって異なります。

契約金額別に見た場合、印紙税の額は以下のようになります。

• 契約金額1万円未満…印紙なし
• 10万円以下…200円
• 10万円超～50万円以下…400円
• 50万円超～100万円以下…1,000円
• 100万円超～500万円以下…2,000円
• 500万円超～1,000万円以下…1万円
• 1,000万円超～5,000万円以下…2万円
• 5,000万円超～1億円以下…6万円
• 1億円超～5億円以下…10万円
• 5億円超～10億円以下…20万円
• 10億円超～50億円以下…40万円
• 50億円超～…60万円
• 契約金額の記載のないもの…200円

登録免許税

不動産を入手した時は登記をします。

登記とは、その不動産の所有者が誰か、その不動産にはどういう権利が設定されているのかなどを公的に記録するものです。これによって取引の安全を図る事ができますし、自分の所有権を主張できます。

登記は1区分の土地または1棟の建物ごとに「登記記録」というものに記録されていきます。

不動産は「表題部」と「権利部」に分けて記録が作られます。

表題部には、土地であれば所在、地目、地番、地積などが記録されます。建物であれば家屋番号や種類、構造、床面積等が記録されます。いわば物理的な現況を記録される部分が表題部です。

権利部には、所有権や抵当権といった、その土地にまつわる権利が記録されます。

表題部の登記は、家を新築したなどに必ず行います。

一方、権利部の登記は任意ですが、通常は自分の権利を守るために登記を行います。

例えば不動産を新築した場合、新しい不動産を登記簿に登録する「表題部登記」と、その不動産を所有する「所有権の保存登記」を行います。

また、既存の不動産を売買するなどで不動産の所有者が変更された場合、所有権が移転したため「所有権移転登記」を行うことになります。

さらに、住宅ローンでは不動産を担保にしますが、このときには不動産に抵当権を設定する「抵当権設定登記」が行われます。

これらの登記を行う場合には、それぞれ税金が必要です。

不動産免許税の税率

所有権保存登記の税率＝認定価格×0.4%（ただし新築物件は0.15%）

認定価格とは、固定資産税評価額がまだ設定されていない新築物件に対して法務局が設定する価格のことです。

建物が認定長期優良住宅や認定低炭素住宅の場合は、平成30年3月31日までの特例措置として、税率が0.1%になります。

土地の所有権移転登記（売買の場合）＝固定資産税評価額の1.5%

ただし、平成31年4月1日以降は2%に増額されます。

建物の所有権移転登記（売買の場合）＝固定資産税評価額の2%

住宅用建物であれば、平成32年3月31日までの期間は0.3%の税率となります。

また、認定長期優良住宅の場合、平成30年3月31日まで、戸建て物件は0.2%、共同物件は0.1%の税率です。

さらに認定低炭素住宅の場合、平成30年3月31日まで税率が0.1%になります。

抵当権設定登記＝債権額の0.4%

ただし平成32年3月31日までの間は、新築住宅中古住宅ともに0.1%の税率です。

相続が所有権移転登記＝固定資産税評価額の0.4%

贈与や遺贈が原因の所有権移転登記＝固定資産税評価額の2%

固定資産税

土地や建物を所有している場合に発生する税金です。毎年支払う必要があります。

固定資産税の税額

固定資産税の税額は「固定資産税評価額×1.4%」です。

固定資産税には以下のような特例があるので覚えておきましょう。

新築住宅の建物に関する特例

床部分120m平米までに対する固定資産税が「半額」になる特例です。

以下の条件を「全て」満たした住宅に関して適用されます。

1. 平成30年3月31日までに新築された住宅
2. 住宅専用の建物か、店舗併用住宅
3. 店舗併用住宅であれば、1/2以上が居住スペース
4. 課税対象となる居住部分の床面積が50平米から280平米

なお、税金が安くなる期間は決まっています。

通常の一般的な住宅であれば、新築したときから3年間です。

3階建て以上の耐火構造住宅か準耐火構造住宅の場合、新築から5年間に延長されます。

認定長期優良住宅の建物に関する特例

長期優良住宅として認定された建物は、新築物件なら5年間、マンションであれば7年間、固定資産税が半額となります。

ただし、「平成30年3月31日」までに新築された住宅でなければなりません。

住宅用地に関する特例

上記2つは建物に関する特例でしたが、こちらは土地に関する特例です。

一般住宅用地では200平米以下の部分について固定資産税評価額が1/3になります。

また、小規模住宅用地において、200平米以下の部分について固定資産税評価額が1/6に軽減されます。

この特例を受けるには、その住宅用地が以下のどちらかである必要があります。

1. 専用住宅の住宅用地
2. 店舗併用住宅であれば、居住部分が1/4以上の住宅用地

都市計画税

都市計画が定められた区域に不動産を保有している場合に発生する税金です。

都市計画税の税額

固定資産評価額×0.3%です。

しかしこれは上限額となっており、これより低い税額を定めている自治体もあります。

また、以下のような特例があります。

住宅用地に関する特例

固定資産税の「住宅用地に関する特例」と同じような特例です。軽減率が若干違うので注意してください。

小規模住宅用地の200平米以下の部分については、その土地の固定資産税評価額が1/3になります。

一般住宅用地の200平米以下の部分については、その土地の固定資産税評価額が2/3になります。

特例を受けるための条件は固定資産税の「住宅用地に関する特例」と同じです。

まとめ

注文住宅を建てる際、土地はどこにあるのか、面積はどのくらいか、建物の種類は何か、契約金額はいくらかなどで支払う税金の額が変わってしまいます。

軽減措特例がある税金もありますが、軽減特例の多くには期限が定められています。

軽減特例がある間に不動産を手に入れれば節約になるので、時期を見定めて購入計画を立ててください。